虽然加拿大的房贷针对不同人群，对首付款的要求有20%，甚至还有5%的，但实际操作中，往往只有满足35%的首付，才能比较轻松、顺利的贷到款。这又是为什么呢？我们以100万的房价来算，算起来方便一点。从银行的角度来判断借款人的风险，其实是从两个维度讲的，从这也能看出银行贷款背后的逻辑。
A.还款能力：借款人的支付还款能力一般是银行最先考虑的问题 – 工资收入高，还款能力强，违约风险低;
B.风险敞口：借款人的首付多少，也关系到银行借款的风险大小 – 首付能达到35%-50%，从银行的角度看几乎是0风险，因为大部分银行担保的物业都是相对稳定的。即使100万的房子，跌到了65万，借款人违约，银行在借款65万的情况下也是不赔的;
另外比较重要的几个点：
A.还款期(Amortization Period)：一般还款期都是25年，有些情况下，还款期可以延长至30年。
B.定期利率(Fixed Mortgage Rate)： 定期利率顾名思义就是利率会锁定一段时间，加拿大的利率锁定期一般2年，3年，5年的居多。一般情况情况下，定期利率跟资本市场中的加拿大国债利率是同步走势的，锁定年限越长，利率越高。现在比较通行的市场利率是5年，3.79%。
C.活期利率(Fixed Mortgage Rate)：利率是跟央行基准一起变动的，相对5年定期要便宜，但是利率无法锁定，长期而言按现在的利率走势会比定期高。
综上所述，原因就是从银行的风险评估来看，借款者因为付出了大量的首付，银行的可能潜在的损失就会被控制在一个非常合理的范围内。即使房价大跌，只要房价跌幅不超过35%，银行都是不亏钱的。但是换个角度讲，35%这个比例很多情况下是一个优惠条件，对于新移民和留学生来讲尤其如此。同时，加拿大本地人在申请贷款的时候，绝大多数情况下，必须才用靠工资在进行贷款能力的测试。除非加拿大本地人的工资够高，他们是没有能力走新移民和海外收入这些渠道的。也就是说，尽管首付比例能低到5%，加拿大本地人的借款能力是受到自身工资限制的。而留学生和新移民，在满足35%首付的情况下，能够贷款的额度通常都比加拿大本地人高。35%这种首付比例的贷款，也可以说是对留学生和新移民的政策倾斜。
所以到目前为止，35%这种首付项目还是完全通行的，我给所有需要贷款买房的朋友的建议就是珍惜这种优惠。现在这个政策还是非常靠谱的，有机会可以靠35%的首付来贷款，多准备一些首付在大多数情况下也是非常划算的。
具体贷款，如何偿还，我们可以按实际情况简单分析一下。我们假设房价大致77万，贷款50万(接近35%首付)，从11月1日开始贷款，还款期25年，利率锁定5年。加拿大基本都是采取每月等额还款(利息+本金保持等额月供)，如果保持5年-5年-5年5年-5年这样的利率锁定方式，5个5年后贷款就还清了。图中黄色一栏是利息(Interest)，绿色一栏是本金还款(Principal)，红色是贷款余额(Balance)。
那么按照上面制定的利率和还款期，月供每月需要$2,582，按照11月的还款安排，利息支付$1,579，本金支付$1,002。因为是每月等额还款，随着贷款余额越来越少，本金还款越来越多，利息还款越来越少。按照初始阶段的情况，每个月$2,582的月供中，60%付的是利息，40%付的是本金。2018年的利息总额为$18,661,我们按$497,992的借款余额来算，这种粗糙的办法算，实际利率在3.75%左右吗，跟3.79%的名义利率比较没有什么差别。在这里需要强调的是，尽管月供$2,582看起来很多，实际每月还有1000出头的本金还款。本金还出去之后，在房价没有变化的时候，等同于签银行的钱在变少，可以算一种强制储蓄。
现在77万可以在Downtown买一个非常好的1+1或者一个比较小的2室，租金差不多在3300左右。供房的话，月供再加上管理费和地税(2,582+500+400=3,482)，看似负担是比租房高的。但是我们把1000左右的本金还款去掉后，实际月供差不多在2500左右。2500每月比3300还是低了800。这样比较，在有自住需求而且首付足够的前提下，一般而言买房是要比租房划算的。
