今年4月份，温哥华短租房管理新法正式生效，意味着在民众可以上网申请短租执照，然后将自己的房子用于短租，在旅游旺季狠赚一笔。虽然有所限制，但是其成本低，利润丰厚的特点，还是让不少市民趋之若鹜，甚至铤而走险，假装没看见那些限制。
这不，一名家住北温的华人女子，被邻居骂惨了，之前还因为有人举报，导致这名华人女子被判罚近7000加币（但是她拒绝支付罚款）。
华裔女子Emily Yu将她拥有的一套1700尺（约160平米）五层3居室的联排别墅改造成能放下15张床的短租公寓，联排别墅分割成四个卧室，分别改造成：一间3张双架床的房间；一间2张双架床的房间；一间2床标间套房以及一间3床的套房。
根据市政府人员估计，Emily每年的收入将达到70917加币至212752加币，转换成人民币，Emily足不出户，年收入高达百万！
然而，这并不是一件值得推崇的赚钱方式，因为这不仅违反了当地市政府的规定，其次，因为大量游客挤进一个小房子里，造成了不分时段的噪音影响，和严重的消防隐患，这让周边的邻居不仅被噪音打扰，还要提心吊胆担忧社区安全。
为此，社区的其他居民多次向相关部门投诉，民事法庭也曾下达判决令，要求Emily立即停止短租业务，同时需要向小区的物业管理公司缴纳4600加币的罚金，加上其他的罚款共计6125加币。
判决书节选
Emily随即提起上诉，她表示自从2011的一系列车祸后，自己的脑部受损，无法出门工作，只能靠这些短租的收入过活，邻居和物业这么做是侵犯了她个人的权利。
今年法院驳回了她的上诉，事情发展到现在，物业公司已经支付了25000加币的律师费，而这些费用不得不提高每月的物业管理费，将这笔费用转嫁到每一户的业主。
然而Emily依旧我行我素，口头上答应双方协商，实际上继续不断接收新的短租客，每天半夜都有人搬进搬出。住在她旁边的邻居也是real心累，自己的孩子常常因为半夜的吵闹声而惊醒，最终只能通过报警来解决问题。
邻居出生没多久的幼儿饱受半夜噪音摧残
面对着邻居多次的投诉与抗议，Emily表示自己绝对不会妥协，她有权利在自己的屋子里这么做，而邻居们则是侵犯了她的权利。一时之间，双方继续处于胶着状态，物业公司也很焦虑，估计将要花更多的钱和Emily打官司。
邻居将报道有关事件的报纸堆在Emily的住所前
虽然说“我的房子我做主”，但是很多情况下还是要顾及法律和邻居们的考虑，而且将160平米的房子同时分给十几个人使用，的确会造成一定的安全隐患。
什么是分间出租房
在加拿大，每年我们购买投资物业中，经常会碰到Rooming house, Group homes 和Single-Unit Housings. Rooming house或称Boarding house，中文称它分租房或单间出租屋。
分租房在中文没有专门的定义，在维基百科中称把房屋的一间或多间出租无任何关系的人，房东提供某些服务，获得利益。
在加拿大官方定义为：Rooming houses are living accommodations where four ormore unrelated people live together, in individual rooms, but share a kitchenand/or washroom facilities.
我们在咨询多伦多政府 bylaw enforcement 官员后，定义Rooming house 应该包含以下几点：
1、必须是house, apartment 或者 building, 也就是说共管公寓Condo apartment不能定义为分租房。
2、其次在同一楼房内，住4名或4名以上无任何关系的人，且在各自的房间内，住客各自负担租金，共用屋内设施，如厨房、洗手间等。
当然业主或房东在同一时间最少分租给3名无任何关系的人，住客各自负担租金，共用屋内设施就算ROOMING HOUSE。
注意了！
但是如果一栋出租屋内住了多名租客，如果他们合付租金，并且共用生活区而且像家庭成员一样生活，又不能称为Rooming house。
分租房的合法性
在加拿大地产投资中，分租房由于需求旺盛，空置率低，易管理，租金稳定等特点，得到很多投资人的喜欢，但是分租房在多数地区是不合法的。
加拿大华人的以租养房或叫以房养房普遍存在着一个被大家忽略的危机，就是分租不合法这个问题。
多伦多大部分的房子都是单家庭住宅（Single Family Residential），是不可以分租给多户租客的。
按规定只能有一套“第二寓所”用于出租。
在MISSISSAUGA，OAKVILLE， WATELOO等地方，BASEMENT出租也需要合法牌照。
在MISSISSAUGA，如果屋主自住一部分，另一部份出租，第一年的的牌照费是500元，以后RENEW每年250元，如果整幢房子用于出租，第一年的的牌照费是1000元，以后RENEW每年500元。但不容许Rooming House。
在多伦多地区，只有在怡陶碧谷区，约克和多伦多市中心的部分老区允许分间出租房存在，前提是房东每年都必须接受卫生安全，建筑部门和消防局的例行检查， 而且在怡陶碧谷区和多伦多市中心还需要牌照(下表所示)。
士嘉堡、列治文山、旺市、万锦市或是密西沙加等这些地方并不可以分租给多户租客，出租地下室也需要牌照。
由于非法出租，年年都有发生在分租房里的悲剧，这种非法出租只要没有人举报，政府是很难发现的。
但是政府加强了分租房的管理，不合法的出租，政府的罚款可能让屋主倾家荡产，所以必须合法经营Rooming house。
多伦多市政府对申请经营分租房有以下规定：
1、符合市府规划（ZONING），如果Zoning 是Residential, 必须是独立屋（detached ），最多不超过6个ROOMS, 如果Zoning 是Commercial, 独立屋,半独立，Townhouse，小型Building 都可以，但不能超过20Rooms. 最小房间都必须满足安省建筑设计要求的8 平方米。
2、分租房必须符合安省防火条例。
3、必须向多伦多市政府发牌及标准部申请营业牌照。如果沿用未合併前旧多伦多市的分租屋牌照，必须符合合併后多伦多市的基本准则条件。
4、分租房牌照不得转让。
5、申请新分租房屋牌照，必须符合所有建屋及修改土地用途附例，获该区市议员审查，获取市政发牌发标准部、多伦多消防局，多伦多公共卫生部的同意。申请新分租房屋牌照大约需要3个月到一年时间。
如何购买分租房
在十五年的经纪生涯中，我是多伦多地产downtown成交量最大的华人经纪，也是最了解多伦多downtown 地产，在加拿大地产投资，长线看多伦多downtown 投资回报率最高。
地产投资首先要考虑的是规划（Zoning）问题， 是民用（Residential）还是商用(Commercial)。
规划民用也分很多等级，从Single family到Dual Plex、Tri Plex、Four Plex、multi Plex等等。出租给两家，为Dual Plex；出租给三家，为Tri Plex，依此类推。
一般来说，Four Plex以下的，包含four plex,属于民用住宅（Residential）；Four Plex以上的，就属于商用住宅了。因为有很好的回报，合法的rooming house在市场上买卖并不多，即使有合法牌照的ROOMING HOUSE， 新购房者也要重新申请牌照。只要价格合理，可以大胆购买，新牌照同RENEW差不多。
不合法的rooming house在市场上反而很多，怎样鉴别是不是分间出租房，政府执法人员只看你房间门上是否有锁。
因为安省建筑条例中，单一家庭住宅不能安装带锁的门。在华人居住的地区非法改建的Rooming House屡见不鲜，这种房子由于结构出现不正常改动，隐患很大，不要贸然购买，因为银行不愿意承担这样的风险，不会放款，保险公司又不承保。
如果要投资有很高的收益率Rooming House，我们都以Single Family Or Multi-unit housings按正常银行贷款，买下物业。如果打算变更为Rooming House，首先选定出租的物业向政府申请规划（Re-Zoning）。
政府经过检查，觉得买的这幢房从地点，结构，面积都适合申请，才可以进行下一步，按要求重新申请许可。6个以下包含6个房间的比较容易获得牌照，7个以上的由于需要独立的消防通道等要求，比较难获得牌照。由于AirBNB 的出现，Rooming House并不是利润最高的出租物业，申请牌照繁琐，难度大，2016年整个多伦多只增加6个分间出租房牌照。
经营分间出租房
华人最喜欢房地产投资，世界各地的唐人街都是房价最昂贵的地区。
华人买房有条件要上，没有条件创造条件也要上。
北美华人不管在东岸还是西岸，分租房是我们早期移民的在异国他乡白手起家，辛勤打拼，艰苦奋斗，从头开始的写照之一。近几年从国内来的土豪可能感觉不到。但经营ROOMING Housing 注意以下事项：
1、尽可能不要将结构作大的改动，一方面政府可能不会批准，另一方面将来如果卖房困难，需要恢复到single family or multi-unithousings 容易。
2、厕所尽可能多。
3、房间要干净，公共区要定期打扫，绝对不能有蟑螂和老鼠。
4、租客以年轻人为主，不要带小孩的家庭。
5、挑选租客，尽量少租学生。
6、作好垃圾回收与清理。
7、定期作消防，电力等的检查，配合政府相关部门的抽查。
总之，需要把出租房屋当作谨慎的生意来做。
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